[Regard d’expert] Comment agir dans un marché instable ? L’analyse de Maître Lissillour

Dans un marché immobilier en pleine mutation, où les règles changent aussi vite que les attentes des clients, le rôle du notaire n’a jamais été aussi essentiel. Maître Emmanuelle Lissillour, notaire à La Teste-de-Buch, partage un éclairage sur les nouvelles exigences des acquéreurs, les inquiétudes liées à l’instabilité fiscale et les opportunités encore possibles pour sécuriser ou transmettre son patrimoine.
Un regard expert, lucide et précieux pour tous ceux qui veulent comprendre — et agir — avant la fin de l’année.

Le notariat au cœur des mutations : comment votre pratique et vos clients ont-ils évolué ces dernières années ?

"Il est difficile de répondre précisément à cette question tant les évolutions et les tendances évoluent avec la conjoncture économique et politique.

Je suis entrée dans la profession en 2001, avant l’entrée en vigueur de l’euro.  La tendance générale a toujours été une augmentation des prix et spécialement sur le Bassin d’Arcachon qui a connu un engouement général lequel a été renforcé par l’effet post COVID, ce qui a occasionné un effet boule de neige sur les prix, la demande était à ce moment-là supérieure à l’offre.

Tant que les intérêts d’emprunt étaient au plus bas, les clients avaient tendance à contracter systématiquement en faisant appel à un financement bancaire. Cette tendance était d’autant plus forte que l’ISF a été réformé pour donner naissance à l’IFI.

Ces deux dernières années, compte-tenu de la crise immobilière qui nous frappe, il se dégage une tendance du côté vendeurs. En effet, ils souhaitent éviter l’aléa et donc les offres sont plus généralement acceptées si elles ne sont pas assorties de condition suspensive d’emprunt. En outre, on constate que les transactions, y compris sur l’immobilier de prestige sont plus délicates à mener, avec une exigence croissante de la part des acquéreurs tant sur le plan de la qualité du bien que sur l’exhaustivité des informations qui lui sont produites.

Concernant le travail du notaire, le but est la recherche permanente de la conciliation des intérêts actuels des acquéreurs (notamment en ce qui concerne la sécurité juridique) et de la recherche du conseil juridique adapté quant au cadre de l’acquisition et ce généralement dans une perspective concomitante d’optimisation fiscale tant pour la fiscalité actuelle (telle que connue avec notre loi de finance en vigueur) que dans l’optique d’une transmission patrimoniale efficace. Lors d’une acquisition le notaire s’interroge systématiquement sur les meilleurs choix de structure (détention directe, démembrement, société, indivision,…) en fonction du but projeté pour l’acquisition (résidence principale, secondaire, bien locatif…).

Du côté des vendeurs, nous cherchons de la même manière à concilier ces mêmes intérêts en fonction des projets postérieurs à la vente.

Plus que jamais les préoccupations de transmission sont au centre de nos consultations y compris dans le cadre des acquisitions."

Entre fiscalité mouvante, taux d’intérêt et réformes annoncées : quelles sont aujourd’hui les vraies inquiétudes — et les vraies opportunités — pour vos clients ?

"Il convient d’être très vigilant dans ce contexte politique instable. Je crois que c’est cette instabilité permanente qui génère le plus d’inquiétudes…. En outre, cela devient très difficile pour les clients de se projeter car les réformes annoncées ne semblent pas pérennes et ne semblent pas s’inscrire dans une logique de stratégie politique ou fiscale. Par conséquent, une bonne solution dans une loi de finance déterminée peut être remise en cause lors de la promulgation de la loi de finance suivante et cela est très anxiogène pour nos clients.

Il me parait délicat de donner une solution miracle qui pourrait fonctionner pour tout un chacun. Il faut se rendre à l’évidence ; le travail du notaire est de traiter chaque client au cas par cas et lui proposer des solutions adaptées et totalement « sur mesure ». L’idéal (et donc le bon conseil…) est d’être en relation très régulière avec son notaire afin que celui-ci puisse au mieux offrir un conseil pertinent. Cela permet au client de bénéficier des meilleures opportunités fiscales et juridiques au moment où elle se présentent et tant qu’elles sont en vigueur. N’oublions pas que nos lois de finances sont éphémères et que si la prochaine peut être plus favorable, elle peut l’être moins…"

Si vous deviez donner un conseil clé à ceux qui veulent agir avant la fin de l’année — vendre, transmettre ou sécuriser leur patrimoine — quel serait-il ?

"Je crois que le meilleur conseil est de programmer en urgence une consultation chez son notaire pour vérifier s’il est possible et nécessaire d’effectuer des opérations notariales avant la fin de l’année compte tenu de la fiscalité actuelle.

En tout état de cause, il est important de solliciter une étude patrimoniale afin d’optimiser la fiscalité, la protection du patrimoine familial, la protection éventuelle de son conjoint et anticiper une transmission. Ainsi, le notaire pourra au cas par cas conseiller des donations, des aménagements du régime matrimonial, la constitution d’une société civile familiale ou encore des dispositions testamentaires."

Emmanuelle Lissillour, notaire

2 rue du Captalat

33 260 La Teste-de-Buch

05 33 09 10 66

emmanuelle.lissillour@33227.notaires.fr