Acheter un bien de prestige : les 3 vérifications juridiques à ne pas négliger

L’achat d’un bien immobilier haut de gamme représente souvent un projet de vie, un investissement conséquent… et parfois un parcours semé d’embûches. Si l’architecture, l’emplacement ou la vue peuvent séduire au premier regard, certains éléments juridiques moins visibles peuvent, eux, réserver de mauvaises surprises.

Dans cet article, Maître Alexandre Jeleznov, avocat spécialisé en droit immobilier, partage trois points de vigilance essentiels à vérifier avant toute signature. Des garanties constructeurs aux diagnostics réglementaires, en passant par les droits à construire des terrains voisins, ces conseils pratiques visent un seul objectif : permettre à chaque acquéreur de sécuriser sereinement son projet.

Selon vous, quels sont les trois points juridiques auxquels un acquéreur de bien immobilier de prestige doit impérativement prêter attention ?

Si je ne devais retenir que trois points, ils seraient les suivants :

• L’immeuble a-t-il été érigé (ou profondément rénové) depuis plus de 10 années ?

Si oui, alors le risque financier en cas de survenance d’un désordre grave est plus important pour l’acquéreur, puisque dans la plupart des cas, le vendeur ne pourra être tenu que de la garantie des vices cachés (souvent délicate à mettre en œuvre), et seulement à condition de prouver sa connaissance des vices avant la vente (sauf pour un vendeur professionnel, présumé les connaître).

Si l’immeuble a été achevé ou profondément rénové depuis moins de 10 ans en revanche, le risque financier lié à la survenance de désordres est plus faible. 

En effet, outre la garantie des vices cachés, le vendeur pourra être tenu de la garantie décennale des constructeurs, voire d’une responsabilité pour faute prouvée. 

Mais surtout, les entrepreneurs qui ont concouru à l’opération et en principe, leurs assureurs, pourront être mis à contribution, outre éventuellement un assureur dommages-ouvrage. 

D’où d’ailleurs l’importance pour l’acquéreur, avant la conclusion de toute vente d’un immeuble de moins de 10 ans, de se procurer l’ensembles des factures des travaux et justificatifs d’assurance afin de contrôler que les entreprises existent encore et qu’elles étaient valablement assurées pour tous les travaux entrepris. 

• Les terrains voisins sont-ils constructibles et dans l’affirmative, risquent-ils d’accueillir prochainement de nouveaux édifices ?

La valeur d’un bien, qu’elle soit financière ou en termes d’agrément, dépend notamment de son voisinage : l’on n’a pas la même quiétude en étant entouré de pâturages ou d’usines, pour prendre un exemple extrême. 

Dans ces conditions, l’acquéreur avisé aura tout intérêt à s’interroger sur les potentiels droits à construire de ses futurs voisins :

Ceux-ci pourront-ils diviser leurs parcelles, puis les revendre ? Ces parcelles sont-elles constructibles et dans quelle mesure ? Quelle est la probabilité pour que la maison voisine soit rasée afin qu’une résidence prenne sa place ? etc. 

Certaines de ces questions pourront trouver réponses en analysant la réglementation d’urbanisme locale, tandis que d’autres mériteront une enquête sur site, voire de mandater un professionnel.

• Faut-il se contenter des seuls diagnostics réglementaires fournis par le vendeur en amont de la vente ?

Tout sera affaire de circonstances mais d’une manière générale, il est important de comprendre le caractère relatif des diagnostics réglementaires devant être fournis par un vendeur à l’occasion d’une vente immobilière.

Concernant le diagnostic relatif à la présence d’insectes xylophages par exemple, il faut avoir à l’esprit que les investigations imposées par la loi ne sont qu’assez superficielles et ne garantissent pas l’absence totale de nuisibles dans le bien. 

Ainsi, le diagnostiqueur n’a réglementairement pas à se livrer à des investigations destructives ou accéder à des parties d’ouvrage normalement inaccessibles.

Dans un autre registre, aucun diagnostic n’est imposé par la loi pour le contrôle de l’état des toitures, notamment.

Par conséquent, un dossier de diagnostic pourtant complet et rassurant ne donnera pas nécessairement une représentation fidèle et complète de la réalité à l’acquéreur.

En cas de doute et surtout dans une opération à fort enjeu, j’estime que s’adjoindre les services d’un expert en bâtiment en vue de réaliser un audit plus complet de l’ouvrage est un sage investissement, selon l’adage « mieux vaut prévenir que guérir ».