Marché de l’immobilier : bilan 2022 et perspectives 2023

Nous voilà entrés dans la période des fêtes de fin d’année. L’occasion pour nous de dresser le bilan tout en contrastes du marché de l’immobilier pour l’année écoulée et d’envisager les perspectives pour l’année à venir.

Les premières observations concernant les chiffres de l’immobilier en 2022 font état d’une contraction du volume de transactions sur douze mois glissants avec des niveaux qui demeurent toutefois importants. Le baromètre FNAIM-Clameur d'octobre 2022 avance ainsi le chiffre de 1,2 million de transactions, soit une fin d’année proche de 1,1 million de ventes selon les notaires de France. À titre de comparaison, l’année 2021 s’était achevée avec un nombre record estimé à 1 177 000 ventes. Dans le même temps, on note une progression annuelle de 6,7 % des prix de logements anciens avec dans le détail +8,5 % pour les maisons et +4,4 % pour les appartements.

Si le marché de l’immobilier semble doucement s’éroder à l’approche de Noël, en raison de la hausse des taux, du durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier et des prix élevés, l’investissement dans la pierre n’en demeure pas moins une valeur refuge et un très bon placement financier. À contre-courant, le segment du luxe résiste encore et toujours tant et si bien qu’ un sursaut d’activité a été enregistré entre janvier et septembre 2022. L’année 2021 avait pourtant déjà été jugée exceptionnelle pour l’immobilier de prestige. Le conflit en Ukraine, l’inflation et l’évolution des taux ne semblent donc pas avoir impacté ce marché de niche qui avait revu ses prévisions à la baisse en raison du contexte économique.

La suite de ce bilan nous conduit tout naturellement en Gironde où le prix médian de la pierre s’élève désormais à 3 610 € /m² selon les estimations du Figaro immobilier publiées début novembre. Plus précisément, il se situe à 3 790 €/m² dans l’ancien, en hausse de 6 % sur un an et de 48 % sur 5 ans. Le top 10 des villes les plus chères du département est toujours occupé, sans surprise, par les communes du Bassin d’Arcachon telles que Lège-Cap-Ferret, en tête avec 8 641 €/m², Arcachon, La Teste-de-Buch, Andernos-les-Bains et Lacanau. Bordeaux conserve sa septième place avec 5 113 €/m². Le Bassin d’Arcachon et la presqu'île du Cap-Ferret constituent un territoire atypique qui définit ses propres règles en matière d’immobilier. Dans les quartiers de l'Herbe ou du Canon, les prix ont toujours été historiquement élevés, une tendance qui ne se dément pas depuis la pandémie de Covid-19 et la reconversion de maisons secondaires en Eldorado pour le télétravail. À Lège-Cap-Ferret, 54,4 % des biens sont vendus à plus d’un million d’euros. Les prix sur le segment du luxe y sont désormais supérieurs à ceux de Paris, de Neuilly-sur-Seine et de Cannes.

À l’aube du nouvel an, il est également temps de s’interroger sur les perspectives pour 2023. À en croire les prévisions des notaires, l’année 2023 devrait être moins exceptionnelle en termes de nombre de transactions que les quinze mois passés. Il faudra toutefois composer avec ce qui constituent encore à ce stade des inconnues. Tandis que certaines grandes métropoles sont déjà confrontées à une raréfaction de l’offre (Marseille, Montpellier, Grenoble), Bordeaux, Toulouse, Nantes, Angers et à plus grande échelle, Paris, Lyon et Mérignac, affichent une suroffre manifeste. Les prix seront quant à eux rythmés par l’évolution du contexte économique et géopolitique. MeilleursAgents.com qui anticipe une inflation supérieure à 4 %, une chute de la production de crédits immobiliers d’environ 20 % et un taux de chômage de l’ordre de 8 %, projette une baisse des prix parisiens de 3 %, tandis que les 50 plus grandes villes françaises devraient voir le prix de la pierre grimper de 1 à 3 %. Mention spéciale pour les zones rurales qui devraient connaître une hausse moyenne de 5 %.

Gageons que cette nouvelle année 2023 sera également celle de la rénovation énergétique des bâtiments. Rappelons s’il le faut que le diagnostic de performance énergétique est désormais opposable et que son résultat exclura une partie des passoires énergétiques du marché locatif dès le 1er janvier prochain.

Dans ce contexte d’incertitudes, il convient toutefois de rappeler que malgré la hausse rapide des taux d’intérêt des crédits, il faut remonter aux années 70 pour trouver des niveaux aussi bas. L’immobilier constitue donc plus que jamais un rempart contre l’inflation et emprunter pour investir s’apparente à un placement.

Leader sur le marché de l’immobilier de prestige en Gironde, Coldwell Banker Immoba Realty est un acteur incontournable de l’immobilier et le premier franchisé indépendant de Coldwell Banker Europa Realty en volume de vente.

Bordeaux et le Bassin d’Arcachon sont devenus des destinations phares des acheteurs du Luxe en France qui recherchent une proximité avec la nature encore sauvage et une ambiance familiale à l’opposé de l’agitation estivale de la Côte d’Azur.

Forts de ces perspectives, nous vous souhaitons de passer de très bonnes fêtes avec vos proches et vous donnons rendez-vous en janvier pour aborder nos objectifs pour l’année à venir.