Le marché immobilier de luxe à Bordeaux et sur le Bassin d’Arcachon : changement de cycle et nouvelle normalité

Le  marché immobilier de prestige est en train de vivre depuis six mois un retournement de cycle. La période d'activité intense que nous avons connue avec des prix en croissance et des taux d’emprunt bas appartient désormais au passé. 

Les nouvelles règles du marché sont une baisse des prix plus ou moins prononcée selon les secteurs 2 à 5% sur le Bassin et la Côte Landaise et environ 8% à Bordeaux, avec des taux d’emprunt qui semblent se stabiliser autour de 4%.

Dans ces nouvelles conditions le marché de l’immobilier neuf est très impacté, ainsi que le marché des primo accédants car ces deux marchés sont très dépendants du crédit. Le marché de l’ancien sur une gamme de prix supérieure à 1 million d’euros reste actif pour des biens bien positionnés en prix versus le marché. C’est ce que révèle l’étude exclusive réalisée par le réseau international Coldwell Banker Europa Realty avec la start-up Price Hubble sur 70 000 biens de luxe à la vente en France entre 2019 et fin octobre 2023. 

Le bilan du troisième trimestre 2023

Pour le troisième trimestre 2023, on note une réduction de 15 % de la demande au niveau national et des vendeurs réticents à baisser les prix ont conduit à un allongement des délais de transaction de 8 jours en moyenne sur un an. Le volume global des transactions a diminué de 15 % au niveau national, avec des variations significatives en fonction des régions : -14 % en région, -17 % en Île-de-France et -6 % à Paris. La encore pour Immoba Realty sur l’ensemble de notre portefeuille, notre chiffre d'affaires est en recul de 5 à 10% seulement avec de très belles ventes signées encore cette année.

Il est crucial de souligner que ces chiffres viennent après une année 2022 exceptionnellement dynamique. L'impact de ce ralentissement sera donc relatif et les niveaux de transactions demeureront comparables à ceux de 2018.

Les nouveaux visages du marché

Les tendances majeures qui se dessinent:

- ce sont les habitants locaux qui animent désormais le marché pour le résidentiel à Bordeaux et des acquéreurs internationaux pour le marché secondaire sur le Bassin et la Côte Landaise.

- l'acquisition immobilière est de plus en plus motivée par des projets de vie concrets, tels que des mutations professionnelles ou un projet familial pour une résidence secondaire.

- ces changements signalent un retour aux fondamentaux du marché immobilier, loin de la spéculation avec moins d’achats - rénovation - revente.

Évolution des prix

Il semble que la baisse soit généralisée sur le territoire national. Cependant, cette diminution reste modérée et ne suffit pas à resolvabiliser les acquéreurs. Il existe également de grandes disparités géographiques, comme la baisse significative à Paris, en Île-de-France et à Bordeaux contrairement à la reprise observée à Marseille, Toulouse, et Lille. Sur le Bassin nous constatons aussi une légère baisse depuis le mois de juin qui intervient après une dizaine d’années de hausse ininterrompue et marque bien le changement de cycle. 

Perspectives et mesures attendues de notre ministre en charge du logement

Trois horizons émergent pour relancer le marché. À court terme, l’assouplissement des critères du HCSF (Haut commissariat à la stabilité financière) et une incitation pour les banques à jouer leur rôle sont impératifs. À moyen terme, l'introduction d'un statut stable pour les bailleurs privés pourrait être une mesure bienvenue. À plus long terme, il faudra une nouvelle politique du logement axée sur l'aménagement du territoire pour résoudre la crise du logement et entendre les aspirations des français pour une résidence secondaire familiale.

Conclusion

Dans les conditions changeantes du marché immobilier, il est important pour nos clients d’être bien accompagnés dans leur projet. Nos consultants sont des experts incontournables de leur secteur, ils connaissent tous les biens vendus et à la vente, ils seront donc à même de vous faire la meilleure estimation documentée pour une mise à la vente. Positionner un bien au bon prix est essentiel pour réussir une vente dans un marché ou le nombre de biens mis à la vente est en croissance de 30%. Coldwell Banker avec le plus gros réseau international est à même de générer des contacts aussi bien au coin de votre rue qu'à l'autre bout du monde.